Malgré un net recul de la demande et une récente reprise de l'offre, les prix des logements en propriété continuent d'augmenter en Suisse. Les vendeurs ne sont pas encore prêts à faire des concessions.
Recul de la demande
La perspective d’un abaissement des taux d'intérêt a permis à la demande de logements en propriété de se stabiliser en Suisse. Tant l'indice de la demande pour les appartements en propriété que celui pour les maisons individuelles sont désormais à nouveau orientés à la hausse. Par rapport aux sommets de l'indice du deuxième trimestre 2021, la demande de logements en propriété reste toutefois inférieure d'environ 25%. Les raisons de ce recul brutal dans notre pays sont à chercher d'une part dans une correction liée au boom de la demande pendant la pandémie et d'autre part dans la hausse des taux hypothécaires.
Offre croissante
Contrairement à la demande de logements en propriété, on observe depuis deux ans une tendance à la hausse de l'offre. Celle-ci ne résulte pas d'une augmentation de l'activité de construction, mais est probablement liée à la hausse des taux d'intérêt. L'incertitude quant à l'évolution de l'inflation, des taux d'intérêt et des prix des logements a manifestement incité certains propriétaires à tenter de profiter des prix élevés de l'immobilier tant que cela est encore possible.
Pas de baisse des prix
Et les ventes à des prix élevés semblent toujours possibles. Ainsi, l'indice des prix des maisons individuelles du Centre d'information et de formation pour l'immobilier (CIFI) continue d'être orienté à la hausse dans toute la Suisse, tout comme les indices d'autres prestataires de données. La divergence entre les indices de l'offre et de la demande n'a manifestement pas entraîné de baisse des prix des logements en propriété jusqu'à présent.
Baisse du volume des transactions
Le changement de la situation du marché n'est toutefois pas resté totalement sans conséquences. Ainsi, la dynamique de la hausse des prix sur le marché de l'immobilier résidentiel s'est ralentie jusqu'au deuxième trimestre 2023. Et là où les idées de prix des vendeurs et des acquéreurs divergeaient trop, il n'y a plus eu de transactions. Les volumes de transactions sur le marché suisse des logements en propriété ont donc chuté et sont aujourd'hui inférieurs de plus de 25 % à ce qu'ils étaient il y a trois ans (cf. figure 1, partie inférieure). Les vendeurs ont donc préféré renoncer à une vente plutôt que de s'écarter de leurs attentes en matière de prix.
Une dynamique des prix surestimée
Dans la dernière étude de Raiffeisen "Immobilier Suisse | 1er T 2024", les auteurs supposent que les indices de prix basés sur les transactions surestiment actuellement la dynamique des prix sur le marché suisse des logements en propriété et que les acheteurs gagnent en pouvoir de négociation. Cette hypothèse est également étayée par les évaluations du nouvel outil Price explorer de Realmatch360. Cet outil permet d'estimer, pour n'importe quel bien immobilier en Suisse, la disposition à payer des potentiels acquéreurs, le prix de transaction attendu ainsi que le prix souhaité par les vendeurs. La comparaison de ces trois estimations de prix permet de se faire une bonne idée de la dynamique du marché local (voir figure 2).
Évidence exemplaire
Ainsi, les estimations pour un appartement en propriété en vente à Nyon montrent que le prix espéré par le vendeur se situe certes dans le cadre des prix annoncés pour des objets comparables et dans la partie supérieure de l'estimation du prix de transaction, mais que la disposition à payer des demandeurs est clairement inférieure. Le prix demandé par l'offrant semble difficile à obtenir pour ce bien. Mais il n'est pas exact d'en déduire que les prix des logements en propriété sur l'arc lémanique pourraient ainsi dégringoler.
Perspectives
Même si les acheteurs gagnent actuellement un peu de pouvoir de négociation et que la dynamique des prix tend à s'essouffler, il ne faut pas s'attendre à un effondrement des prix sur le marché suisse des logements en propriété. En effet, d'une part, la crainte d'une nouvelle hausse des taux d'intérêt a entre-temps fait place à l'espoir d'une première baisse des taux et, d'autre part, les vendeurs de logements en propriété ne semblent pas, pour la plupart, être soumis à une forte pression de vente. Si le prix qu'ils souhaitent ne peut pas être atteint, ils continueront sans doute à l'avenir à renoncer à vendre et à attendre des temps meilleurs.