La demande de logements à long terme est déterminée par des facteurs démographiques, économiques et sociétaux. Un regard rétrospectif permet d’esquisser l’évolution future possible de la demande de logements.
Marché du logement en propriété en plain essor
Selon les chiffres publiés en février 2026 par Wüest Partner, une certaine accalmie se dessine sur le marché locatif. La forte hausse des loyers proposés corrigés de la qualité – près de 16 % à l’échelle suisse entre 2021 et 2024 – ne s’est pas poursuivie l’an dernier. Sur l’ensemble de l’année 2025, la progression n’a plus été que de 1,3 %, et même de seulement 0,2 % entre le deuxième et le quatrième trimestre.
En revanche, les prix des appartements en propriété poursuivent leur tendance haussière sans ralentissement. Selon Wüest Partner, les prix de transaction de la propriété par étage ont augmenté de 4,6 % l’an dernier. IAZI chiffre la hausse à 3,9 %, tandis que FPRE fait état, pour 2025, d’une progression de 6,4 %.
Cette divergence ne s’explique toutefois pas principalement par la demande. Realmatch360 a enregistré pour 2025 une hausse de la demande de logements locatifs de 4,5 % et de 4,3 % pour les appartements en propriété. La différence d’évolution des prix tient bien davantage à l’offre : alors que l’offre de logements locatifs est restée globalement stable, avec environ 100 000 logements mis en annonce par trimestre, celle des appartements en propriété est passée d’un peu moins de 42 000 à moins de 40 000 objets par trimestre.
Différences régionales
Au niveau régional, le marché de la propriété par étage présente toutefois des écarts considérables. Les indices régionaux des prix de Wüest Partner indiquent pour 2025 une hausse remarquable de 7 % des prix de transaction en Suisse centrale. Dans la région de Berne, en revanche, la progression des prix n’a atteint que 3,2 %, soit moins de la moitié. Ces différences s’expliquent en grande partie par des évolutions régionales contrastées de la demande.
Dynamique de demande différenciée
La carte des régions MS relative à l’évolution de la demande d’appartements en propriété l’an dernier montre que la demande a fortement augmenté, en particulier dans les deux grandes régions économiques de Zurich et du bassin lémanique. Toutefois, la croissance la plus marquée n’a pas été observée dans les centres, mais dans les régions périphériques de ces grands pôles.
Ainsi, le nombre d’abonnements de recherche pour la propriété par étage dans la ville de Zurich a progressé de moins de 10 % en 2025, tandis qu’il a augmenté de plus de 20 % dans les régions du Glattal-Furttal et de l’Oberland zurichois. Un schéma similaire apparaît dans la région lémanique : dans les régions riveraines du lac, la croissance de la demande s’est située entre 0 et 20 %, alors qu’elle a dépassé 20 % dans les régions limitrophes du Gros-de-Vaud, de la Broye et d’Aigle.
Ces différences s’expliquent largement par les niveaux de prix régionaux. Dans les régions où les prix ne sont désormais abordables que pour une minorité d’acheteurs potentiels, la demande progresse en dessous de la moyenne. En revanche, dans des régions bien desservies mais plus modérées en termes de prix au sein du même espace économique, la croissance de la demande est supérieure à la moyenne. Ce phénomène s’observe également en Suisse centrale : dans des régions à prix élevés comme la March (SZ), Zoug ou Lucerne, la demande a nettement moins progressé que dans des régions telles qu’Einsiedeln, Innerschwyz, Sursee-Seetal ou Nidwald.
Cette évolution a également profité à des régions MS situées en dehors des grandes régions respectives. Ainsi, la demande de propriété par étage dans la région de Monthey, limitrophe de la grande région lémanique mais appartenant à la Suisse méridionale, a augmenté de plus de 30 %. Une croissance presque aussi forte a été enregistrée dans la région du Mutschellen, qui jouxte la grande région de Zurich mais relève statistiquement de la Suisse du Nord-Ouest : la demande y a progressé de près de 25 %.
Évolution des prix différenciée
La forte demande dans les régions de Zurich et de Suisse centrale s’est traduite dans les deux cas par des hausses de prix supérieures à la moyenne en 2025. Pour la Suisse du Nord-Ouest, Wüest Partner indique également une progression des prix supérieure à la moyenne, ce qui s’explique probablement non seulement par la dynamique de la demande, mais aussi par un resserrement de l’offre.
Le fait que les prix de la propriété par étage aient légèrement plus augmenté dans la région lémanique que dans le reste de la Suisse romande tient sans doute à l’évolution hétérogène de la demande en Suisse occidentale. Alors que des régions comme le Gros-de-Vaud et la Broye enregistrent une forte croissance de la demande, celle-ci tend à reculer dans des régions comme Morat, Neuchâtel ou Yverdon. Une situation comparable s’observe en Suisse orientale : une forte progression de la demande dans les cantons de Thurgovie ainsi que dans les deux Appenzell contraste avec un recul dans les régions de Wil et de Saint-Gall.
La dynamique de prix la plus faible en 2025 dans le segment de la propriété par étage a été observée dans la région de Berne. À l’exception de la région d’Erlach-Seeland, la demande y a reculé dans toutes les régions recensées par Realmatch360.
Perspectives
Les conditions-cadres essentielles du marché de la propriété par étage devraient peu évoluer au cours de l’année en cours. Les prévisions tablent toujours sur un environnement de taux avec un SARON à 0 % ainsi que sur des taux hypothécaires bas pour les hypothèques à taux fixe à moyen et long terme. Certes, les perspectives conjoncturelles pour 2026 restent modérées, mais les prévisionnistes anticipent déjà une amélioration pour l’année suivante.
La demande de logements en propriété devrait donc continuer à progresser. Compte tenu de la pression persistante sur les prix, il est probable que le déplacement de la demande vers des régions offrant une offre relativement abordable se poursuive.