La demande de logements à long terme est déterminée par des facteurs démographiques, économiques et sociétaux. Un regard rétrospectif permet d’esquisser l’évolution future possible de la demande de logements.
Moteurs de la demande de logements
À court terme, la demande de logements est souvent influencée par des chocs exogènes ou des événements politiques. Ainsi, au cours des dix dernières années, la pandémie de Covid, le déclenchement de la guerre en Ukraine ou encore la politique tarifaire du président américain ont fortement influencé le nombre d’abonnements de recherche résiliés pour des logements locatifs et des logements en propriété (« Tournant de la demande », avril 2025). À long terme, toutefois, la demande de logements est principalement façonnée par les évolutions démographiques, économiques et sociétales.
Tendances démographiques
Le principal moteur de la demande de logements reste l’évolution de la population. Se loger est un besoin fondamental, et la demande de logements est donc directement liée au nombre d’habitants. Celui-ci est influencé par les naissances et les décès ainsi que par l’immigration et l’émigration.
Dans le cas de la Suisse, l’excédent des naissances diminue depuis des années. Alors qu’il s’élevait encore à 19 000 personnes en 2015, il a atteint en 2024 un niveau historiquement bas, avec un peu plus de 6 000 personnes. Les prévisionnistes estiment que l’excédent des naissances pourrait déjà devenir négatif au cours de la prochaine décennie, une situation qui est déjà une réalité dans certains pays voisins.
Par conséquent, la croissance démographique en Suisse est presque exclusivement portée par l’immigration nette. Entre 2015 et 2024, celle-ci s’est élevée en moyenne à plus de 70 000 personnes par an, représentant ainsi 90 % de la croissance totale. Comme une grande partie des immigrés viennent en Suisse pour travailler, l’évolution économique du pays exerce une influence majeure sur la croissance démographique et, partant, sur la demande de logements (voir figures 1 et 2).
D’autres tendances démographiques, telles que le vieillissement de la population, ont également des effets sur la demande de logements. Elles modifient toutefois surtout la nature de la demande (par exemple le type de logement ou la localisation) plutôt que le nombre absolu de logements demandés.
Évolutions économiques
L’analyse des tendances démographiques montre déjà l’importance du développement économique pour la demande de logements. Celle-ci prend une importance encore plus grande si l’on considère que seule la capacité économique transforme un besoin de logement en une demande effective. Outre l’évolution de la population, l’évolution des revenus joue donc un rôle déterminant pour la demande de logements. Or, cette évolution des revenus est elle aussi fortement influencée par la conjoncture économique. Lorsque l’économie croît, les revenus des personnes en recherche de logement peuvent augmenter, que ce soit par des revenus du travail plus élevés ou par des revenus du capital accrus, ce qui stimule la demande de logements. La corrélation étroite à long terme entre l’évolution économique – mesurée dans les figures par le baromètre conjoncturel du KOF – et la demande de logements en est une conséquence logique.
Certes, cette relation de long terme peut être temporairement masquée par des effets à court terme ou, dans le cas de la demande de logements en propriété, par des variations des taux d’intérêt. Un examen des figures 1 et 2 montre toutefois clairement que, sur le long terme, le facteur conjoncturel joue un rôle décisif.
Transformations sociétales
Outre les évolutions démographiques et économiques, les changements sociétaux façonnent également la demande de logements. À l’instar de la structure par âge, ils influencent toutefois davantage la nature de la demande que son volume. Ainsi, l’individualisation croissante de la population a un impact sur les tailles de logements recherchées, et des tendances telles que l’essor du « home office » ont modifié les exigences en matière de nombre de pièces et de surface habitable par personne. La demande spatiale peut également se déplacer sous l’effet de ces changements. Néanmoins, la demande globale de logements à long terme n’en est pas fondamentalement affectée.
Et à l’avenir ?
La demande de logements en Suisse est donc étroitement liée à l’évolution économique. À moyen terme, on peut s’attendre à une légère hausse de la demande de logements, la plupart des instituts de prévision anticipant pour 2027 une croissance économique supérieure à celle de 2025 et 2026. À long terme, tout dépendra de la capacité de l’économie suisse à se développer. Une décision déterminante devrait intervenir encore cette année, lorsque l’initiative de durabilité de l’UDC (« Pas de Suisse à 10 millions ») sera soumise au vote. Son acceptation freinerait non seulement la croissance démographique à moyen terme, mais ralentirait vraisemblablement aussi sensiblement la croissance économique, ce qui pèserait davantage sur la demande de logements. Cela ne signifierait toutefois pas nécessairement une baisse des prix de l’immobilier : le ralentissement attendu de la croissance entraînerait non seulement une perte de prospérité, mais modifierait également les incitations des investisseurs immobiliers et pourrait ainsi restreindre l’offre de logements.