Die Zahl der leerstehenden Mietwohnungen nimmt in der Schweiz weiter ab, allerdings nicht überall gleich schnell. In einigen Regionen steigen die Leerstände sogar.
Rückgang mit Ausnahmen
Die aktuellen Zahlen der Leerwohnungszählung sind publiziert, und wie vorhergesagt (vgl. «Leerwohnungsziffer fällt unter 1 Prozent»), hat die Zahl der Leerwohnungen in der Schweiz weiter abgenommen. Konkret standen am 1. Juni 2026 insgesamt 45'493 Wohnungen leer, was 0,93% des Wohnungsbestands zu Jahresbeginn entspricht. 34'690 davon waren Mietwohnungen. Im Vorjahr lagen die entsprechenden Zahlen noch bei 48'455 (Leerstände total) und 37'194 (Mietwohnungsleerstände).
Bereits die Betrachtung der Veränderung dieser Leerstandszahlen nach Kantonen macht jedoch klar, dass die Entwicklung bei den Mietwohnungsleerständen keine homogene war. Während sich die Leerstandszahlen in der Mehrheit der Kantone klar rückläufig präsentierten, stiegen sie in drei Kantonen deutlich an: im Kanton Zürich um 10%, im Kanton Freiburg um 24% und im Kanton Jura gar um 27%. In weiteren fünf Kantonen haben sich die Mietwohnungsleerstände nur wenig verändert (weniger als 5%): in den Kantonen Waadt, Genf, Schaffhausen, Appenzell A. Rh. und Appenzell I. Rh.
Regionale Muster
Bricht man die Leerstandsveränderungen bei den Mietwohnungen noch etwas weiter herunter auf MS-Regionen (vgl. Abbildung 1), lassen sich unschwer gewisse Muster erkennen. Am stärksten zurückgegangen sind die Mietwohnungsleerstände in vielen Zentralschweizer Regionen, allen voran in Zug, wo sie um zwei Drittel abgenommen haben. Aber auch in verschiedenen Regionen der Kantone Schwyz und Luzern erreichten die Rückgänge Werte von mehr als einem Drittel. Gleiches gilt für einige Tourismusregionen (z.B. für das Oberengadin oder die Region Saanen-Obersimmental) sowie für vereinzelte Ostschweizer Regionen.
Zudem scheint die Leerstandsentwicklung in den vergangenen zwölf Monaten in den grossen Arbeitsmarktzentren systematisch anders ausgefallen zu sein als in den engeren Agglomerationsregionen. So haben die Leerstandszahlen im Mietwohnungssegment in den grossstädtischen Regionen Zürich, Lausanne und Bern zugenommen, während sie in vielen unmittelbar angrenzenden Regionen weiter gefallen sind. In Genf und Basel sind die Mietwohnungsleerstände zwar etwas zurückgegangen, aber deutlich weniger stark als in den umliegenden Regionen Nyon und Unteres Baselbiet.
Differenzierter Nachfrageanstieg
Beginnt man die Suche nach den Ursachen dieser heterogenen Entwicklungen der Leerstandszahlen bei der Mietwohnungsnachfrage (vgl. Abbildung 2), lassen sich erste Hinweise finden. So ist die Zahl der Nachfrager von Juni 2025 bis Juni 2026 nur gerade in zwei Regionen, für die Nachfrageindizes im Mietwohnungssegment vorliegen, gefallen (Jura und Davos), doch zeigt sich mit Ausnahme der Region Genf in allen grosszentralen Regionen ein ähnliches Muster: Der Anstieg der Mietwohnungssuchenden fiel dort deutlich geringer aus als in den angrenzenden Agglomerationsregionen. Wenn man die Nachfrageentwicklung nach Mietwohnungen im Grossraum Zürich betrachtet, können wir sogar eine weitergehende Interpretation wagen: Überall dort, wo die Angebotsmietpreise inzwischen in für viele Haushalte nicht mehr erreichbare Sphären gestiegen sind, fällt der Nachfrageanstieg schwächer aus als in Regionen, wo noch bezahlbare Mietwohnungen auf dem Markt zu finden sind. So beschränkt sich etwa der unterdurchschnittliche Nachfrageanstieg nicht nur auf die MS-Region Zürich, sondern lässt sich auch in den Regionen Pfannenstiel, Zimmerberg und March im Kanton Schwyz beobachten. Diese Entwicklung, die wir bereits einmal für die Eigentumswohnungsnachfrage beschrieben haben (vgl. «Nachfrage wandert in günstigere Regionen»), findet offenbar auch im Mietwohnungssegment statt.
Eine weitere Parallele zur Entwicklung der Leerstände findet sich in der überdurchschnittlichen Nachfrageentwicklung in vielen Zentralschweizer Regionen und in einzelnen Tourismusgebieten.
Heterogene Angebotsentwicklung
Allein aufgrund der Veränderungen bei der Mietwohnungsnachfrage lassen sich die unterschiedlichen regionalen Entwicklungen bei den Leerständen jedoch nicht erklären. Schliesslich ist die Mietwohnungsnachfrage in praktisch allen Regionen weiter angestiegen. Ganz anders sieht das bei der Angebotsentwicklung im Mietwohnungssegment aus (vgl. Abbildung 3). Auch wenn sich das Mietwohnungsangebot gesamtschweizerisch recht stabil präsentiert – am Stichtag im Juni 2026 wurden gerade einmal 3% mehr Mietwohnungen angeboten als im Jahr zuvor – zeigen sich in den Regionen deutliche Unterschiede. So stieg das Mietwohnungsangebot in der Stadt Zürich um knapp 15% an, was, zusammen mit dem deutlich unterdurchschnittlichen Anstieg der Mietwohnungsnachfrage, in einem (leichten) Leerstandsanstieg resultierte. Gleiches gilt für die Region Lausanne, wo das Angebot ebenfalls im zweistelligen Prozentbereich wuchs, was in Kombination mit der unterdurchschnittlichen Nachfrageentwicklung zu einem Anstieg der Leerstände führte. Auch in der Region Genf stieg das Angebot markant – wenn auch von einem tiefen Niveau aus –, doch lag der Anstieg bei der Nachfrage deutlich über jenem in den beiden eben erwähnten grosszentralen Regionen, sodass die Mietwohnungsleerstände in Genf leicht zurückgingen.
Kleinregionale Vorhersagen möglich
Ein Vergleich der Entwicklungen von Angebot und Nachfrage erlaubt also nicht nur generelle Aussagen bzw. Vorhersagen zur schweizweiten Entwicklung von Marktresultaten wie Leerständen und Preisen. Vielmehr ermöglicht die Auswertung von regionalen Daten einen Blick auf die künftige Dynamik in den verschiedenen Marktsegmenten auch auf kleinräumiger Stufe. Und wenn sich die kleinräumigen Entwicklungen von den landesweiten oder grossregionalen Trends unterscheiden, können das entscheidende Informationen für Entwickler, Investoren, Makler, Bewirtschafter und viele weitere Teilnehmende auf dem Immobilienmarkt sein.
(Dieser Beitrag erschien zuerst in der November-Immobilia: https://immobilia.svit.ch/immobilia-november-2026/71319629/22)